Chuyên mục: Quản lý đất đai

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời tăng cường công tác quản lý đất đai

Ngày cập nhật:  9/26/2020 3:18:01 AM

         Hiện nay nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng cao. Đề nghị đồng chí cho biết rõ hơn về những quy trình và thủ tục pháp lý để người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thuận lợi?

Đất nông nghiệp được chia thành 2 loại: loại thứ nhất đó là đất nông nghiệp gắn liền trong cùng thửa đất ở. Cụ thể ở đây là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở của hộ gia đình, cá nhân. Loại đất này có đặc điểm là nằm trong khu dân cư, cơ bản đã có cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng thiết yếu. Loại thứ 2, đó là đất nông nghiệp không nằm trong cùng thửa đất ở. Đó là đất ruộng lúa, đất bãi bồi trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất…Những khu vực này chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, chưa bố trí các công trình công cộng, phúc lợi xã hội nhằm phục vụ mục đích để ở.

       Theo luật đất đai 2013 thì đất ở được chia ra thành 2 loại như sau: Đất ở nông thôn là đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở đô thị: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

      Về mặt pháp lý của việc chuyển mục đích, theo quy định tại điều 14, Luật Đất đai 2013 thì Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời, theo quy định tại khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển từ các loại đất không phải là đất ở sang đất ở (bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị) phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, nhà nước đã quy định rõ việc chuyển mục đích sử dụng đất các loại đất khác sang đất ở thì người dân phải xin phép, Nhà nước căn cứ vào các quy định hiện hành, tình hình thực tế, quỹ đất của địa phương và các vấn đề khác có liên quan để cho phép hoặc cũng có thể không cho phép. Cơ quan quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là UBND cấp huyện.

       Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất không được quy định là quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 về các quyền của người sử dụng đất, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền, đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Các quyền này hiển nhiên được nhà nước thừa nhận và ghi rõ trong điều Luật. Người sử dụng đất chỉ cần đăng ký biến động đất đai để thực hiện các quyền của mình.


Nhiều hộ dân vùng Cùa, huyện Cam Lộ có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Về quy trình, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo quy định tại Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). Cơ quan nhà nước có trách nhiệm giải quyết thủ tục này cho người dân là UBND cấp huyện. Người dân thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước.

Trong quá trình thẩm định hồ sơ chuyển mục đích cho người dân, Phòng Tài nguyên và Môi trường áp dụng theo Điều 52, Luật Đất đai 2013 để thẩm định. Theo đó, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được UBND tỉnh phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, kế hoạch sử dụng đất hằng năm sau đối với tất cả các loại đất, UBND cấp huyện chỉ đạo UBND cấp xã có thông báo cho người dân đăng ký nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Người dân tùy theo nhu cầu và diện tích đất của mình có đơn đăng ký với UBND cấp xã. Tuy nhiên, để được đưa vào chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất để trình lên cấp trên phê duyệt thì thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu đô thị, hoặc điểm dân cư nông thôn. Sau khi UBND cấp huyện hoàn thành việc tổng hợp và cân đối chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất của năm sau trên địa bàn toàn huyện thì lập hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì hội đồng, để thẩm định trước khi trình UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Trong đó, có chỉ tiêu chuyển mục đích sang đất ở của từng xã, phường, thị trấn và cụ thể đến từng thửa đất.

Sau khi có quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của UBND tỉnh thì UBND các huyện, thị xã, thành phố tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển mục đích của người dân. Trong đó, phải xem xét, thẩm định kỹ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện tại đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất để ban hành quyết định chuyển mục đích sang đất ở cho nhân dân.

Mặc dù quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai không đơn giản, thời gian thực hiện khá dài. Tuy nhiên, người dân đã nghiêm túc chấp hành; các cơ quan nhà nước đã tích cực giải quyết. Cho nên chỉ tính riêng trong năm 2019 và quý I/2020, trên địa bàn toàn tỉnh, UBND các huyện, thị xã, thành phố đã cho phép gần 1.800 lượt hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở với tổng diện tích trên 630.000 m2. Nếu lấy bình quân, 1 hộ gia đình mới hình thành cần 150m2 đất thì với diện tích đó sẽ đáp ứng nhu cầu cho 4200 hộ (chưa kể đất đấu giá hàng năm). Đây là con số không nhỏ để đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân cũng như nhu cầu đầu tư đất ở. Đồng thời, cũng đã tạo ra nguồn cung đất nền trên địa bàn tỉnh phong phú, với nhiều phân khúc về giá, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Bên cạnh những kết quả đạt được thì quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở gặp nhiều vướng mắc, thách thức. Đề nghị đồng chí cho biết các giải pháp để tháo gỡ?

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, bên cạnh những mặt tích cực cũng có một số thách thức đặt ra, có thể nhận thấy như sau:

       Ở góc độ quy hoạch, một thửa đất được xét chuyển sang đất ở phải được quy hoạch sử dụng đất là đất ở, sau đó phải có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Do vậy, vấn đề quy hoạch có ý nghĩa rất quan trọng, được xem là bước đầu tiên của quy trình chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, phải tính đến cơ cấu sử dụng đất hợp lý của từng đơn vị hành chính, tức là tỷ lệ phần trăm các loại đất bố trí cho từng mục đích sử dụng phải phù hợp với điều kiện thực tiễn ở địa phương, phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch do cấp trên phân bổ. Trong đó, có tỉ lệ và diện tích đất ở phù hợp, chứ không để tự phát mà có thể dẫn đến tình trạng không đủ để đáp ứng nhu cầu hoặc vượt quá nhu cầu của người dân. Sau khi quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, quá trình thực hiện đối với chỉ tiêu đất ở vẫn có tình trạng điều chỉnh, bổ sung hoặc không thực hiện được quy hoạch đã xác định (về vị trí, diện tích…). Điều này, có thể do chất lượng xây dựng quy hoạch nhưng cũng có thể vì những lý do khách quan khác.

Bên cạnh đó, có những khu đất có diện tích khá lớn, hiện trạng là đất nông nghiệp, được quy hoạch vào đất ở nhưng chưa được xem xét kỹ sự phù hợp với những quy hoạch khác như quy hoạch đường giao thông, quy hoạch trường học…Do đó, khi người dân chuyển mục đích theo đúng quy hoạch với diện tích lớn thì phát sinh một số vấn đề sau: tình trạng tự hiến đất mở đường có mặt cắt nhỏ, chia lô một cách manh mún trong khu dân cư theo cách có lợi nhất cho người bán; các công trình công cộng có thể không được bố trí đồng bộ với khu dân cư. Tuy nhiên, cũng có những thửa đất nông nghiệp có diện tích nhỏ, nằm xen kẻ trong các khu dân cư đã có, có đường giao thông thuận tiện thì nếu được chuyển sang đất ở sẽ góp phần làm đẹp khu dân cư, chỉnh trang đô thị.

Thực tế hiện nay có nhiều khu vực người mua đất ở nhưng để trống không xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, nếu một khu dân cư được tạo ra để ở, đã được đầu tư cơ sở hạ tầng về giao thông, điện, cấp nước…nhưng không có ai đến ở, hoặc chỉ ở với số lượng ít thì không phát huy hiệu quả đầu tư, có sự lãng phí và không góp phần làm đẹp bộ mặt đô thị. Nguồn tiền rất lớn đầu tư vào các lô đất ở thì không thể trực tiếp tạo ra giá trị sản phẩm cho xã hội. Theo số liệu khảo sát, cho đến nay trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỷ lệ đất phân lô đấu giá được xây dựng nhà ở chỉ đạt khoảng 15% trong tổng số lô đã đấu giá. Như vậy, còn khoảng 85% số lô đang bỏ trống, chưa được sử dụng. Đây là một con số không hề nhỏ. Việc một số cá nhân thực hiện chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với diện tích lớn, sau đó phân lô bán nền, hưởng lợi nhuận từ chính sách thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đã có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản cũng như một số vấn đề khác. Do đó, ở góc độ quản lý, phải nhìn nhận, đánh giá một cách đầy đủ để có những giải pháp phù hợp trong thời điểm hiện nay.

Từ thực tế đó, theo tôi cần phải triển khai một số giải pháp tháo gỡ như sau:

Trước hết là về vấn đề quy hoạch, để giải quyết được tình trạng này thì trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu dân cư thì cơ quan nhà nước phải có định hướng khu vực nào, diện tích nào nhà nước xác định sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất để phân lô theo quy hoạch; khu đất nào nhà nước không thực hiện dự án thì để người dân tự chuyển mục đích sang đất ở khi có nhu cầu. Tuy nhiên, phải đảm bảo các điều kiện hạ tầng cơ bản để phục vụ mục đích ở. Việc này phải được công khai rộng rãi để người dân được biết, cùng giám sát thực hiện.

Thứ hai, việc hiến đất mở đường cũng phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, tức là phải có quy hoạch đường giao thông với vị trí xác định đi qua khu vực nào, những thửa đất nào và độ rộng của đường phải phù hợp với xu thế phát triển, chứ không quá nhỏ. Đồng thời, khi người dân có đơn hiến đất thì Nhà nước phải có quyết định thu hồi đất để làm đường giao thông công cộng, phục vụ chung cho cộng đồng để tránh những vụ việc phát sinh về sau.

Thứ ba, áp dụng chính sách giá đất khi chuyển mục đích sang đất ở phải sát với giá thị trường. Điều này, góp phần tăng thu ngân sách nhưng cũng hạn chế “tình trạng nóng” chuyển mục đích sang đất ở do số tiền chênh lệch (hay lợi nhuận) khá cao.

Thời gian qua, Sở Tài nguyên và Môi trường đã kịp thời nắm bắt và đã từng bước tham mưu cho UBND tỉnh để chỉ đạo, quản lý việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Cụ thể, trong quá trình thẩm định, trình phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2020 của các huyện, thị xã, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh bước đầu hạn chế tình trạng này thông qua việc chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất gắn liền với đất ở hoặc thửa đất nông nghiệp có nguồn gốc tách ra từ thửa đất ở trong khu dân cư, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trong thời gian tới, cần tiếp tục tháo gỡ một số vướng mắc cho người dân có nhu cầu nhưng cũng phải quản lý tốt việc chuyển mục đích phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương, quản lý thị trường bất động sản để có sự điều tiết phù hợp, có định hướng, nhằm tránh những tác động tiêu cực. Qua đó giải quyết tốt yêu cầu chính đáng của nhân dân đồng thời tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh.

 

Xin cảm ơn đồng chí!
                                                                                             Bài: Võ Quốc Hoàng (tin nguồn từ Báo Quảng Trị)